Bezpieczna sprzedaż/zakup nieruchomości

         Sprzedaż nieruchomości to poważna decyzja, a jej realizacja wiąże się z pewnym ryzykiem. Zwykle pierwszym etapem sprzedaży jest zawarcie umowy przedwstępnej (vide art. 389 Kodeksu cywilnego) Warto poznać kilka szczegółów dotyczących tej umowy. Umowa przedwstępna jest czynnością prawną pomocniczą, bo przygotowuje do zawarcia właściwej umowy (definitywnej; przyrzeczonej; przenoszącej własność; etc.) i zobowiązuje strony do jej zawarcia. Co do zasady umowę przedwstępną strony zawierają wtedy, gdy są zdecydowane do zawarcia właściwej umowy sprzedaży, ale w chwili obecnej istnieją jakieś przeszkody. Taką przeszkodą może być stan prawny nieruchomości, np. wpisana hipoteka. W takim wypadku strona sprzedająca zobowiązuje się w umowie przyrzeczonej spłacić hipotekę w terminie i dokonać wpisu do KW.

         Ważne jest to, że umowa przedwstępna nie zmienia w jakikolwiek sposób praw własności, a dotyczy wyłącznie zobowiązania stron do zawarcia właściwej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (głównie przedmiot, cenę i termin zawarcia umowy sprzedaży). Zwykle taka umowa zawiera też warunek, po spełnieniu którego strony przystąpią do zawarcia umowy przyrzeczonej. Warunkiem takim może być wspomniana spłata hipoteki. I tu ważna uwaga.

Dla ważności, każda umowa przedwstępna, a więc i dotycząca nieruchomości powinna być sporządzona w takiej samej formie jak umowa definitywna. Ponieważ ustawa (art. 158 Kodeksu cywilnego) wymaga dla przeniesienia własności nieruchomości umowę w postaci aktu notarialnego (umowa definitywna) to umowa przedwstępna dla swojej ważności też musi mieć formę aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku taka umowa też będzie ważna ale nie będzie skuteczna. Co to oznacza, wyjaśnię dalej. Pamiętać należy, że jeśli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, zgodnie z art. 389 § 2 kc strona uprawniona może wyznaczyć drugiej stronie termin zawarcia umowy sprzedaży. Może to jednak zrobić w nieprzekraczalnym terminie 1 roku od zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli żadna ze stron nie zostanie upoważniona do wyznaczenia terminu, obowiązuje termin wyznaczony przez stronę, która wyznaczyła go wcześniej.

         Dla wzmocnienia umowy zazwyczaj strona kupująca wręcza stronie sprzedającej zadatek (vide art. 394 Kodeksu cywilnego). Zadatek spełnia rolę kary umownej - jest postacią zryczałtowanej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie umowy. Ma takie znaczenie, że jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy definitywnej z winy wręczającego zadatek to zadatek przepada na rzecz strony, która go otrzymała. Jeśli zaś do umowy nie dojdzie z winy strony, która zadatek otrzymała będzie zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości stronie, która go wręczyła. Ponieważ zadatek jest czynnością prawną realną, należy go wręczyć przy zawarciu (podpisaniu) umowy przedwstępnej albo dokładnie określić termin, sposób i formę wpłaty (np. przelewu) w terminie późniejszym. To bardzo ważne, bo niespełnienie tych warunków może skutkować uznaniem zadatku za zaliczkę.
         I teraz ważna uwaga. Jeśli zamierzamy kupić nieruchomość za środki pochodzące z kredytu, zakup de facto jest uzależniony od decyzji banku. W takim wypadku w umowie należy koniecznie umieścić klauzulę o prawie do odstąpienia od umowy na wypadek, gdyby negatywna decyzja banku spowodowała, że do zakupu nie dojdzie. Wtedy wykonanie prawa do odstąpienia powoduje, że zadatek będzie podlegał zwrotowi w całości. Jeśli takiej klauzuli nie umieścimy, zadatek przepadnie. Pamiętajmy, że bank na każdym etapie może zmienić decyzję albo ją uzależnić od nowych warunków, których spełnienia zażąda w trakcie rozpatrywania decyzji. Zawsze jest możliwość, że spodziewanych środków nie otrzymamy. 

         A teraz powróćmy do wyjaśnienia znaczenia formy, w jakiej zostanie zawarta umowa przedwstępna. W przypadku uchylenia się którejś ze stron od zawarcia definitywnej umowy sprzedaży (przenoszącej własność), druga strona może zatrzymać zadatek lub żądać zwrotu podwójnego. Może też skutecznie żądać zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, ale tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego (vide art. 390. § 2 Kodeksu cywilnego). W takim przypadku następuje tzw. zastępcze oświadczenie woli, czyli zastąpienie oświadczenia woli strony zobowiązanej przez orzeczenie sądu. 

         Jeśli doszło już do załatwienia wszystkich formalności i obie strony są gotowe do zawarcia umowy sprzedaży należy wspomnieć o następnym niebezpieczeństwie, na jakie jest narażona strona sprzedająca nieruchomość. Zauważmy, że przywykliśmy do tego, że przy sprzedaży następuje jednoczesne wydanie rzeczy i zapłata za nią. Tak się dzieje w czasie zakupów w tradycyjnym sklepie. Przy sprzedaży nieruchomości mamy do czynienia z większą kwotą, która zazwyczaj jest przelewana, a nie wypłacana w gotówce i to już po zawarciu umowy sprzedaży. Taka forma jest właśnie bardzo ryzykowna dla sprzedającego. Pamiętajmy, że przy zakupie każdej rzeczy ruchomej możemy zastrzec, że jej własność przejdzie na kupującego dopiero po zapłacie pełnej kwoty ceny. Inaczej jest w przypadku nieruchomości. W tym przypadku, do chwili złożenia podpisów pod umową sprzedaży (aktem notarialnym) właścicielem nieruchomości jest sprzedający. Z chwilą podpisania aktu notarialnego własność nieruchomości bezwarunkowo przechodzi na kupującego i to bez względu na to, czy zapłata za nieruchomość nastąpi, czy nie. Zgodnie z art. 157 Kodeksu cywilnego, przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pad żadnym warunkiem, a więc zapłata również nie może być warunkiem skuteczności umowy przenoszącej własność nieruchomości. Przepis art. 157 jest bezwzględnie obowiązujący więc strony nie mogą się inaczej umówić. Z opisanych wyżej powodów sprzedający może się obawiać podpisania aktu przed przelaniem pieniędzy na jego konto. Przelew może przecież nie dojść do skutku z przyczyn obiektywnych, ale może to też być skutkiem celowego działania kupującego. Kupujący natomiast może się obawiać przelania ceny przed podpisaniem umowy sprzedaży (aktu notarialnego). Przyjęcie zapłaty w gotówce też nie wydaje się bezpieczne ze względu na możliwość posłużenia się fałszywymi banknotami (straty finansowe), a także problemy techniczne z przeliczeniem i późniejszym transportem gotówki w bezpieczne miejsce. Ponadto istnieje ryzyko, że gotówka może pochodzić z przestępstwa, a wtedy w skrajnym przypadku (przy identyfikacji numerów), sprzedający jest narażony nawet na przepadek otrzymanych pieniędzy.

         Najbardziej bezpiecznym sposobem wydaje się wykorzystanie depozytu notarialnego (vide art. 108 § 1. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369). Polega on na tym, że kupujący przed podpisaniem umowy wpłaca cenę za nieruchomość na specjalny rachunek prowadzony przez notariusza. Jeśli dojdzie do zawarcia umowy (podpisania aktu notarialnego), notariusz jako dłużnik osoby upoważnionej przelewa pieniądze na rachunek sprzedawcy. W przeciwnym razie pieniądze wracają na rachunek kupującego. Dla jeszcze większego bezpieczeństwa depozyt notarialny można powiązać z rachunkiem powierniczym. W praktyce stosuje się różnego rodzaju asysty notariusza, który wydaje albo podpisuje akt notarialny dopiero po potwierdzeniu sprzedającego o wpływie środków. Należy jednak wyraźnie podkreślić, że to są rozwiązania nieformalne i mimo wszystko też obarczone jakimś ryzykiem.

         Innym sposobem zabezpieczającym interesy sprzedającego nieruchomość jest zawarcie w umowie przenoszącej własność (akt notarialny) klauzuli, której treścią jest oświadczenia kupującego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (art. 777 § 1 pkt 4. Kodeksu postępowania cywilnego). Znaczenie takiej klauzuli polega na tym, że w przypadku braku zapłaty za nieruchomość, sprzedający może prowadzić przeciwko nabywcy egzekucję na podstawie aktu notarialnego, który jest wtedy samodzielnym tytułem wykonawczym i do wszczęcia egzekucji wystarczy tylko nadanie mu klauzuli wykonalności - bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego. Innym zabezpieczeniem może być też zawarcie w umowie dopuszczalnej klauzuli o wydaniu nieruchomości pod warunkiem zapłaty ceny za nieruchomość.

         Można też żądać różnego rodzaju gwarancji, zastawów, ustanowienia hipotek, etc. Są to jednak rozwiązania mało popularne, kosztowne i dosyć skomplikowane.

         Jeszcze innym, mało znanym  rozwiązaniem jest klauzula uprawniająca do odstąpienia od zawartej umowy na wypadek braku zapłaty za nieruchomość. Można w umowie umieścić prawo dla sprzedającego do odstąpienia od umowy na wypadek braku zapłaty ceny w terminie. Pamiętajmy jednak, że wykonanie prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje wyłącznie skutek obligacyjny i nie powoduje przejścia prawa własności z powrotem na poprzedniego właściciela - jak to ma miejsce w przypadku rzeczy ruchomych. W takim przypadku niezbędne jest jeszcze złożenie przez strony oświadczenia o powrotnym przeniesieniu prawa własności.
         Na koniec warto wspomnieć o tym, że Sąd Najwyższy w jednej z uchwał z 2015 roku stwierdził, że w przypadku całkowitego braku zapłaty albo zwłoki z zapłatą części ceny dopuszczalne jest odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku aktualizuje się więc prawo do odstąpienia i można je wykonać mimo braku w umowie opisanego wcześniej prawa do odstąpienia.